olivLaw · Cercetare acțiuni SUA
The Macerich Company MAC
Real Estate Investment Trusts · SIC 6798 · Verticală: Real Estate Investment Trusts (SIC 6798)
The Macerich Company este un REIT american care deține și administrează centre comerciale regionale de înaltă calitate, concentrate în California, Pacific Northwest, Phoenix/Scottsdale și coridorul New York-Washington. Compania se află într-o fază de deleveraj și de reconversie a portofoliului, iar acest lucru contează pentru investitorii care urmăresc modul în care centrele de tip mall își revin în economia de retail de astăzi; ocuparea de 94.0% la 30 iunie 2026 indică progresul, în timp ce pierderea netă din trimestrul al doilea arată că procesul nu este încă finalizat.
La închiderea din 04 nov. 2026, acțiunea The Macerich Company (MAC) costa 25,90 USD (+4,69 % într-o zi), cu capitalizare 7,3 mld USD, randament al dividendului 2,63 %, beta 1,13, interval pe 52 de săptămâni 16,20–26,51 USD. Ultimul trimestru raportat (T2 2026): venituri de 249,7 mil USD (−0,0 % an/an), profit net de -27,1 mil USD, EPS diluat -0,10 USD.
Date la · analiza AI din · Sursa: depunerile SEC și prețurile de închidere, calculate de olivLaw.
Evoluția prețului
Se încarcă graficul…
Citirea tehnică
- RSI (14)
- 74,1
- supracumpărat (≥ 70)
- Bollinger (20, 2)
- 21,53 – 25,59
- peste banda superioară · %B 1,08 · lățimea benzii 17,2 %
- SMA 50 / 200
- 23,19 / 22,29
- tendință ascendentă (preț > SMA50 > SMA200)
- MACD (12, 26, 9)
- 0,56 / 0,33
- MACD peste semnal
Indicatorii descriu trecutul prețului; nu prezic singuri direcția. Pe istoricul nostru, filtrul RSI ≤ 40 nu a adăugat randament (vezi metodologia semnalelor).
Performanță
| Compania | S&P 500 | Față de S&P 500 | Mediana verticalei | |
|---|---|---|---|---|
| 1 lună | +13,2 % | −2,0 % | +15,2 pp | — |
| 3 luni | +2,0 % | −2,2 % | +4,2 pp | — |
| 6 luni | +16,5 % | +4,3 % | +12,2 pp | — |
| De la început de an | +40,3 % | +10,6 % | +29,7 pp | — |
| 1 an | +46,3 % | +10,5 % | +35,9 pp | +0,5 % |
| 3 ani | +130,8 % | +73,7 % | +57,2 pp | +10,7 % |
| 5 ani | +16,6 % | +61,7 % | −45,1 pp | — |
Randamente de preț, fără dividende.
Rezultate trimestriale
Ultimul trimestru: Q2 2026 · 30 iun. 2026
Marje trimestriale
Situații trimestriale · USD
| Exercițiu | Q3 '24 | Q4 '24 | Q1 '25 | Q2 '25 | Q3 '25 | Q4 '25 | Q1 '26 | Q2 '26 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Venituri | 220,2 mil | 273,7 mil | 249,2 mil | 249,8 mil | 253,3 mil | 261,7 mil | 241,5 mil | 249,7 mil |
| Amortizare și depreciere | 73,3 mil | 84,2 mil | 95,2 mil | 88,5 mil | 90,9 mil | 87,7 mil | 86,0 mil | 86,2 mil |
| Impozit pe profit | 545,0 mii | -879,0 mii | -822,0 mii | -188,0 mii | -710,0 mii | -473,0 mii | -2,6 mil | 495,0 mii |
| Profit net | -108,2 mil | -211,2 mil | -50,1 mil | -40,9 mil | -87,4 mil | -18,8 mil | -36,4 mil | -27,1 mil |
| EPS diluat | -0,50 | -0,89 ≈ | -0,20 | -0,16 | -0,34 | -0,07 ≈ | -0,14 | -0,10 |
| Flux de numerar operațional | 100,0 mil ≈ | 54,9 mil | 88,5 mil | 70,5 mil ≈ | 112,4 mil ≈ | 50,2 mil | 77,4 mil | 66,9 mil ≈ |
| Dividende plătite | 39,8 mil ≈ | 41,2 mil | 50,4 mil | 45,7 mil ≈ | 45,9 mil ≈ | 46,2 mil | 49,0 mil | 51,8 mil ≈ |
≈ trimestru derivat (diferență de cumulate / medie pe zile-acțiune)
E/P în timp
E/P = EPS diluat pe ultimele 12 luni / prețul de la sfârșitul trimestrului. E/P este inversul P/E și rămâne definit și când profitul e negativ.
Exerciții anuale
| Exercițiu | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Venituri | 960,4 mil | 927,5 mil | 786,0 mil | 847,4 mil | 859,2 mil | 884,1 mil | 918,2 mil | 1,0 mld |
| Venituri an/an | −3,4 % | −3,4 % | −15,2 % | +7,8 % | +1,4 % | +2,9 % | +3,9 % | +10,4 % |
| Profit net | 69,0 mil | 96,8 mil | -230,2 mil | 14,3 mil | -66,1 mil | -274,1 mil | -194,1 mil | -197,1 mil |
| Profit net an/an | −57,3 % | +40,4 % | −337,8 % | indisponibil | −563,2 % | indisponibil | indisponibil | indisponibil |
| EPS diluat | 0,42 | 0,68 | -1,58 | 0,07 | -0,31 | -1,28 | -0,88 | -0,78 |
| EPS diluat an/an | −58,8 % | +61,9 % | −332,4 % | indisponibil | −542,9 % | indisponibil | indisponibil | indisponibil |
| netă % | 7,2 % | 10,4 % | -29,3 % | 1,7 % | -7,7 % | -31,0 % | -21,1 % | -19,4 % |
| Flux de numerar liber | indisponibil | indisponibil | indisponibil | indisponibil | indisponibil | indisponibil | indisponibil | indisponibil |
Rezultate raportate vs așteptări
Se încarcă…
Bilanț și sănătate financiară
Exercițiu 2025 · 31 dec. 2025
- Numerar
- 280,2 mil USD
- Datorie financiară
- 5,1 mld USD
- Datorie netă
- 4,8 mld USD
- Capitaluri proprii
- 2,5 mld USD
- Active totale
- 8,4 mld USD
- Datorie / capitaluri
- 2,01x
- Lichiditate curentă
- indisponibil
- ROE
- -7,3 %
- ROA
- -2,3 %
- Marja FCF
- indisponibil
Situații financiare (cu sursa fiecărei cifre)
Venituri și profit net (USD)
Marje
Cont de profit și pierdere · USD
| Linie | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | Sursă (ultimul an) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Venituri | 786,0 mil | 847,4 mil | 859,2 mil | 884,1 mil | 918,2 mil | 1,0 mld | SEC (XBRL)· 20 feb. 2026verificat |
| Amortizare și depreciere | 326,1 mil | 324,4 mil | 302,5 mil | 296,4 mil | 305,9 mil | 368,1 mil | SEC (XBRL)· 20 feb. 2026verificat |
| Cheltuieli cu dobânzile | 75,6 mil | 192,7 mil | 216,9 mil | — | — | — | SEC (XBRL)· 24 feb. 2023verificat |
| Impozit pe profit | -447,0 mii | 6,9 mil | 705,0 mii | -494,0 mii | -1,3 mil | -2,2 mil | SEC (XBRL)· 20 feb. 2026verificat |
| Profit net | -230,2 mil | 14,3 mil | -66,1 mil | -274,1 mil | -194,1 mil | -197,1 mil | SEC (XBRL)· 20 feb. 2026verificat |
| EPS diluat | -1,58 | 0,07 | -0,31 | -1,28 | -0,88 | -0,78 | SEC (XBRL)· 20 feb. 2026verificat |
| Media ponderată diluată a acțiunilor | 146,2 mil | 198,1 mil | 215,0 mil | 215,5 mil | 221,8 mil | 254,2 mil | SEC (XBRL)· 20 feb. 2026verificat |
| Dividend pe acțiune | 1,55 | 0,60 | 0,62 | 0,68 | 0,68 | 0,68 | SEC (XBRL)· 20 feb. 2026verificat |
- 2023
- 215,5 mil
- 2024
- 221,8 mil
- 2025
- 254,2 mil
SEC (XBRL)· 20 feb. 2026verificat
Bilanț · USD
| Linie | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | Sursă (ultimul an) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Numerar | 465,3 mil | 112,5 mil | 100,3 mil | 94,9 mil | 89,9 mil | 280,2 mil | SEC (XBRL)· 20 feb. 2026verificat |
| Imobilizări necorporale (fără fond comercial) | 48,1 mil | 35,6 mil | — | — | — | — | SEC (XBRL)· 25 feb. 2022verificat |
| Active totale | 9,2 mld | 8,3 mld | 8,1 mld | 7,5 mld | 8,6 mld | 8,4 mld | SEC (XBRL)· 20 feb. 2026verificat |
| Datorie pe termen lung | 4,6 mld | 4,4 mld | 4,2 mld | 4,1 mld | 4,9 mld | 5,1 mld | SEC (XBRL)· 20 feb. 2026verificat |
| Datorii totale | 6,7 mld | 5,2 mld | 5,1 mld | 5,0 mld | 5,7 mld | 5,8 mld | SEC (XBRL)· 20 feb. 2026verificat |
| Capital propriu | 2,4 mld | 3,2 mld | 2,9 mld | 2,5 mld | 2,8 mld | 2,5 mld | SEC (XBRL)· 20 feb. 2026verificat |
Fluxuri de numerar · USD
| Linie | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | Sursă (ultimul an) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Flux de numerar operațional | 124,8 mil | 286,4 mil | 337,5 mil | 295,5 mil | 283,4 mil | 321,6 mil | SEC (XBRL)· 20 feb. 2026verificat |
| Flux de numerar din investiții | -202,8 mil | 235,0 mil | -1,4 mil | 52,5 mil | 19,8 mil | -325,3 mil | SEC (XBRL)· 20 feb. 2026verificat |
| Flux de numerar din finanțare | 446,5 mil | -837,0 mil | -321,9 mil | -338,9 mil | -316,1 mil | 199,2 mil | SEC (XBRL)· 20 feb. 2026verificat |
| Dividende plătite | 179,9 mil | 143,4 mil | 186,3 mil | 159,3 mil | 161,3 mil | 188,2 mil | SEC (XBRL)· 20 feb. 2026verificat |
- 2023
- 52,5 mil
- 2024
- 19,8 mil
- 2025
- -325,3 mil
SEC (XBRL)· 20 feb. 2026verificat
- 2023
- -338,9 mil
- 2024
- -316,1 mil
- 2025
- 199,2 mil
SEC (XBRL)· 20 feb. 2026verificat
Indicatori calculați
Creștere
Profitabilitate
Randamente
Bilanț și datorie
Lichiditate
Numerar
Piață și evaluare
9 indicatori care nu se aplică sectorului.
Evaluare
Încadrare olivLaw
- indicatori disponibili: 4 din minimum 6
- acoperirea ponderilor scorului: 50,0 % din minimum 60 %
Metodologie de scor pe indicatori și evaluare, nu recomandare de investiții.
Preț de închidere
04 nov. 2026Sursă: olivLaw, serie de închidere
Capitalizare: 7,3 mld USD
Indicatori-cheie
Acoperire și prospețime
Scorul pe grupe
50 % · Date insuficiente
Interval de valoare estimat
Intervalul agregat = mediana limitelor inferioare, centrale și superioare ale metodelor valide; nu e un interval de probabilitate și nu acoperă toate rezultatele. Anvelopa tuturor metodelor: 8,94 – 27,16 USD.
Ipotezele de evaluare sunt alese editorial, nu măsurate; beta nu este măsurat.
Intervalele metodelor (USD pe acțiune)
— — Mijloc · ▏ Preț
Metode de evaluare
- Valoarea activului net (NAV)indisponibil · lipsesc date de intrare
- Dividende actualizate (DDM)8,94 – 12,02 (Mijloc 10,25)
- Colegi: P/B9,90 – 27,16 (Mijloc 15,79)32 firme folosite · multiplul median 1,6x · quartile 1,0x – 2,7xABR, ACRE, ADC, APLE, ARI, ARR, BRX, CDP, CMCT, CUBE, DLR, EPR, EPRT, ESS, EXR, FCPT, FSP, HST, IHT, ILPT, KIM, LINE, O, OLP, PINE, PLD, PSA, RYN, VICI, VMRK, VTR, WELL
Comparabilele pe clasificare (SIC) grupează după codul industrial, nu după activitatea economică; grupul direct e o selecție editorială după activitate. Multiplii membrilor sunt pe ultimele 12 luni raportate de fiecare, la ultima lor închidere.
Ipoteze (ilustrative, editoriale)
- Rata fără risc
- 4,3 %
- Prima de risc a pieței
- 5,0 %
- Beta (implicit)
- 1,00
- Costul capitalului propriu
- 9,3 %
- Creștere terminală
- 2,5 %
Scorul pe factori
Date insuficiente
Poarta de dovezi minime: indicatori disponibili: 4 din minimum 6; acoperirea ponderilor scorului: 50,0 % din minimum 60 %
| Factor | Valoare | Scor | Pondere folosită |
|---|---|---|---|
| ROE · Calitate | -6,3 % | 11 (față de colegi) | 13 % |
| Marja EBITDA · Calitate | indisponibil | indisponibil | — |
| CAGR venituri 3 ani · Creștere | 5,7 % | 57 (pe interval fix) | 17 % |
| Datorie netă / EBITDA · Bilanț și datorie | indisponibil | indisponibil | — |
| Acoperirea dobânzilor · Bilanț și datorie | indisponibil | indisponibil | — |
| P/B · Evaluare | 2,6x | 32 (față de colegi) | 39 % |
| P/E (TTM) · Evaluare | indisponibil | indisponibil | — |
| Randamentul dividendului · Randamente | 2,6 % | 18 (față de colegi) | 30 % |
| Rata de distribuire (EPS) · Randamente | indisponibil | indisponibil | — |
Factorii fără valoare au ieșit; ponderile rămase au fost renormalizate.
Grupele scorului
- Bilanț și datorie· parțialindisponibil · 0/2 factori cu valoare
- Creștere57/100 · 1/1 factori cu valoare
- Calitate· parțial11/100 · 1/2 factori cu valoare
- Randamente· parțial18/100 · 1/2 factori cu valoare
- Evaluare· parțial32/100 · 1/2 factori cu valoare
O grupă «parțială» e calculată din sub jumătate din ponderea ei sau dintr-un singur factor: nu e o evaluare completă a grupei.
Memo
MACERICH CO (MAC). Ultimul exercițiu complet: 2025; date până la 2026-06-30.
Cifre calculate din situațiile financiare: venit 1,0 mld USD în 2025; creștere an/an 10,4 %; marjă netă -16,8 %; ROE -6,3 %.
Intervalul de valoare estimat este 9,42–19,59 USD pe acțiune (mediana a 2 metode, acord între metode: ridicat); ipotezele sunt ilustrative. Față de valoarea centrală de 13,02 USD, prețul de 25,90 USD lasă un potențial de -49,7 % (valoare / preț − 1) și o marjă de siguranță de -98,9 % (1 − preț / valoare). Intervalul e mediana limitelor inferioare, centrale și superioare ale metodelor, nu un interval de probabilitate.
Date insuficiente pentru un verdict (indicatori disponibili: 4 din minimum 6; acoperirea ponderilor scorului: 50,0 % din minimum 60 %).
Text generat determinist din cifrele afișate; fără model de limbaj. Nu este recomandare de investiții.
Ce susține teza
Niciun semnal în factorii calculați. Nu înseamnă absența riscurilor: factorii fără date nu au fost evaluați, iar riscurile de afacere (marje, stocuri, cerere) sunt în analiza din surse.
Ce o infirmă
- ROE: -6,3 %
- Randamentul dividendului: 2,6 %
- Prețul este peste intervalul de valoare estimat
Neevaluați (date insuficiente sau indicator fără semnificație): Marja EBITDA, Datorie netă / EBITDA, Acoperirea dobânzilor, P/E (TTM), Rata de distribuire (EPS).
Față de mediana verticalei
Real Estate Investment Trusts (SIC 6798) · aceeași industrie (SIC 4 cifre) · comparată cu 39 firme
Multipli și rentabilitate față de mediană
Prețul rebazat la 100 (lunar, 5 ani)
Firmele verticalei
| Capitalizare | P/E | ROE | Marja netă | Venituri an/an | 1A / 3A | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| WELLWelltower Inc. | 176,9 mld | 103,2 | 4,0 % | 12,7 % | +35,6 % | +16 % / +171 % |
| PLDPrologis, Inc. | 120,3 mld | 32,5 | 7,1 % | 42,5 % | +7,2 % | +0 % / +12 % |
| EQIXEquinix Inc | 100,4 mld | 60,9 | 11,5 % | 16,4 % | +5,4 % | +35 % / +24 % |
| AMTAmerican Tower Corporation | 86,9 mld | 26,3 | 90,6 % | 30,7 % | +5,1 % | +3 % / −10 % |
| DLRDigital Realty Trust, Inc. | 63,3 mld | 47,1 | 6,2 % | 21,7 % | +10,0 % | +13 % / +30 % |
| PSAPublic Storage | 62,3 mld | 33,9 | 16,0 % | 37,8 % | +2,7 % | +21 % / +29 % |
| ORealty Income Corporation | 54,7 mld | 39,6 | 3,6 % | 22,9 % | +9,1 % | −0 % / +7 % |
| VTRVentas, Inc. | 46,0 mld | 163,7 | 1,9 % | 4,0 % | +18,5 % | +8 % / +90 % |
| CCICrown Castle Inc. | 36,8 mld | 44,0 | — | 20,7 % | −4,4 % | −5 % / −26 % |
| IRMIron Mountain Inc | 34,7 mld | 82,6 | — | 5,7 % | +12,2 % | +35 % / +82 % |
| EXRExtra Space Storage Inc. | 32,6 mld | 31,8 | 7,9 % | 29,9 % | +3,7 % | +17 % / +20 % |
| VICIVICI Properties Inc. | 26,9 mld | 11,2 | 8,3 % | 56,5 % | +4,1 % | −15 % / −18 % |
| VMRKVivmark Residential | 23,3 mld | 27,2 | 8,1 % | — | +4,8 % | +0 % / +9 % |
| SBACSba Communications Corporation | 19,6 mld | 19,9 | — | 34,5 % | +5,1 % | −5 % / −25 % |
| HSTHost Hotels & Resorts, Inc. | 17,7 mld | 17,2 | 15,8 % | 16,5 % | +7,6 % | +46 % / +48 % |
| ESSEssex Property Trust, Inc. | 17,0 mld | 40,7 | 8,0 % | 22,7 % | +6,4 % | +0 % / +24 % |
| KIMKimco Realty Corporation | 16,8 mld | 27,6 | 5,8 % | 27,8 % | +5,1 % | +21 % / +29 % |
| CUBECubesmart | 10,4 mld | 32,3 | 11,8 % | 28,7 % | +5,3 % | +23 % / +15 % |
| BRXBrixmor Property Group Inc. | 9,3 mld | 22,0 | 14,2 % | 30,0 % | +6,7 % | +16 % / +40 % |
| ADCAgree Realty Corporation | 9,1 mld | 35,8 | 3,8 % | 29,8 % | +16,4 % | −7 % / +18 % |
| LINELineage, Inc. | 8,8 mld | — | -2,0 % | -3,1 % | +0,3 % | +8 % / indisponibil |
| MACMacerich Co | 7,3 mld | — | -6,3 % | -16,8 % | +10,4 % | +46 % / +131 % |
| EPRTEssential Properties Realty Trust, Inc. | 6,2 mld | 22,9 | 6,3 % | 41,0 % | +24,8 % | −11 % / +18 % |
| RYNRayonier Inc. | 6,1 mld | 6,7 | 12,8 % | 68,6 % | −51,0 % | −9 % / −34 % |
| EPREpr Properties | 4,7 mld | 16,8 | 12,7 % | 38,8 % | +2,9 % | +16 % / +36 % |
Randamentele de preț pe 1 și 3 ani: pentru MAC din închiderile zilnice (aceleași ca în tabelul de performanță), pentru celelalte firme din închiderile de sfârșit de lună.
Prognoza motorului olivLaw
Motorul de lume a rulat după ultimul comunicat material al firmei. Probabilitățile sunt de ATINGERE a unui nivel în orizont (nu de închidere acolo) și stau lângă mersul aleator (p_rw), reperul fără informație.
Motorul nu are încă o rulare publicată pentru această firmă.
Scenarii de evaluare (ipoteze editabile)
Scenarii ilustrative
Ilustrative: nu sunt previziuni și nu au probabilități. Fiecare caz este o poveste coerentă de ipoteze, calculată pe cifrele de azi.
Preț estimat (USD)
| Preț estimat | Pesimist | De bază | Optimist |
|---|---|---|---|
| 1 ani | date insuficiente Randament total indisponibil · Pe an indisponibil | date insuficiente Randament total indisponibil · Pe an indisponibil | date insuficiente Randament total indisponibil · Pe an indisponibil |
| 3 ani | date insuficiente Randament total indisponibil · Pe an indisponibil | date insuficiente Randament total indisponibil · Pe an indisponibil | date insuficiente Randament total indisponibil · Pe an indisponibil |
| 5 ani | date insuficiente Randament total indisponibil · Pe an indisponibil | date insuficiente Randament total indisponibil · Pe an indisponibil | date insuficiente Randament total indisponibil · Pe an indisponibil |
Analiză AI
Generat de AIAnaliză generată de AI (Claude), din surse publice citate; poate conține erori. Nu este o recomandare de investiții. Situația la 27 oct. 2026 · Model: claude-haiku-5-5.
Pe scurt
The Macerich Company este un REIT american care deține și administrează centre comerciale regionale de înaltă calitate, concentrate în California, Pacific Northwest, Phoenix/Scottsdale și coridorul New York-Washington. Compania se află într-o fază de deleveraj și de reconversie a portofoliului, iar acest lucru contează pentru investitorii care urmăresc modul în care centrele de tip mall își revin în economia de retail de astăzi; ocuparea de 94.0% la 30 iunie 2026 indică progresul, în timp ce pierderea netă din trimestrul al doilea arată că procesul nu este încă finalizat 3.
SWOT
Puncte tari
- Portofoliu concentrat în piețe dens populate și în active de clasa A, cu ocupare în creștere și vânzări pe metru pătrat în avans față de anul precedent 3.
- Acces la capital diversificat prin emisiuni publice, programe ATM și linii de credit revolving, care oferă lichiditate semnificativă la data raportării 23.
- Experiență proprie în administrarea, leasing-ul și redezvoltarea centrelor, incluzând controlul total asupra unor active-cheie achiziționate din parteneriate 1.
Puncte slabe
- Datorie semnificativă și pierderi nete în trimestrele recente, ceea ce limitează flexibilitatea financiară 13.
- Dependență de câteva state și regiuni, ceea ce expune compania la condițiile economice locale 1.
- Unele împrumuturi ipotecare au intrat în default sau sunt în negociere, ceea ce indică presiune asupra structurii de capital 1.
Oportunități
- Redezvoltarea și modernizarea ancorelor și a spațiilor vacante ar putea crește veniturile din chirii la centrele existente 13.
- Achizițiile de active de calitate finanțate cu capitalul nou ar putea extinde portofoliul dacă condițiile de piață sunt favorabile 23.
- Ofertele limitate de spațiu în mall-urile premium ar putea sprijini chiriile pe termen lung în centrele cele mai bune 3.
Amenințări
- Falimentul sau închiderea unor chiriași importanți ar putea reduce ocuparea și veniturile din chirii 1.
- Concurența din partea comerțului online și a altor formate de retail ar putea afecta traficul și vânzările din centre 1.
- Dobânzile ridicate și inflația din construcții ar putea încetini redezvoltările și costul refinanțării 2.
Riscuri
- Chiriașii importanți și falimenteleridicat
Dacă un Anchor sau un chiriaș major intră în faliment sau închide magazine, compania ar putea pierde chirii și ar putea avea costuri mari de re-închiriere 1.
- Refinanțarea datoriei și defaulturileridicat
Unele împrumuturi sunt în default sau în negociere, iar condițiile de refinanțare ar putea deveni mai costisitoare dacă dobânzile rămân ridicate 12.
- Concentrarea geograficămediu
O parte importantă a centrelor se află în câteva state, astfel că o slăbire economică regională ar putea afecta disproporționat rezultatele 1.
- Redezvoltările și riscul de execuțiemediu
Proiectele de redezvoltare și dezvoltare ar putea depăși bugetul sau termenele, iar chiriile din spațiile noi ar putea fi sub așteptări 1.
- Diluarea acționarilorscăzut
Emisiunile de acțiuni și contractele forward ar putea dilua valoarea pe acțiune dacă randamentul investițiilor finanțate este mai mic decât se așteaptă 23.
Teza de investiție
Ce ar trebui să fie adevărat (scenariul favorabil)
- Ocuparea în creștere și NOI-ul centrelor go-forward sugerează că strategia de reconversie a portofoliului progresează în mod concret 3.
- Capitalul obținut prin emisiuni și linia de credit revolving oferă flexibilitate pentru achiziții și pentru reducerea datoriei 23.
- Dacă pipeline-ul de chirii semnate se transformă în chirii plătite, veniturile ar putea crește substanțial în următorii ani 3.
Ce ar strica teza
- Pierderile nete și datoria ridicată ar putea limita capacitatea companiei de a finanța achizițiile și redezvoltările fără noi emisiuni 13.
- Unele împrumuturi aflate în default sau în negociere arată că structura de capital a unor active este încă fragilă 1.
- Dacă cererea pentru mall-uri scade sau chiriașii importanți dispar, ocuparea ar putea reveni rapid la niveluri mai scăzute 1.
De urmărit
- Ritmul de conversie a pipeline-ului de chirii semnate în chirii plătite și evoluția NOI-ului go-forwardQ3 2026
- Situația refinanțărilor și a împrumuturilor aflate în default sau negociere, inclusiv Twenty Ninth Street2026
- Stadiul integrării Annapolis Mall și al ocupării noilor chiriașinext 10-K
- Momentul decontării acordurilor forward și utilizarea încasărilor pentru achiziții2027
Produse, piață și concurență
Generat de AIAnaliză generată de AI (Claude), din surse publice citate; poate conține erori. Nu este o recomandare de investiții. Situația la 27 oct. 2026 · Model: claude-haiku-5-5.
Afacerea
Macerich se ocupă cu achiziția, deținerea, dezvoltarea, redezvoltarea, administrarea și închirierea centrelor comerciale regionale și comunitare/power din Statele Unite. Potrivit raportului anual pe 2025, la 31 decembrie 2025 societatea deținea sau avea un interes în 37 de centre regionale și un centru comunitar/power, cu aproximativ 39 de milioane de picioare pătrate de spațiu închiriabil 1. Până la 30 iunie 2026, portofoliul era de aproximativ 40 de milioane de picioare pătrate, după achiziția Annapolis Mall, care a fost finanțată cu numerar și împrumuturi pe credit revolving 23. Compania funcționează ca REIT autoadministrat și își desfășoară activitatea prin Operating Partnership și șapte societăți de administrare 1.
Strategia pe termen lung se bazează pe patru direcții: achiziții de centre regionale de calitate cu potențial de creștere a veniturilor, leasing și administrare, redezvoltare și dezvoltare selectivă 1. Planul Path Forward, lansat în 2024, urmărește reducerea îndatorării, consolidarea activelor-cheie, dispoziții de active non-core și reluarea achizițiilor, care au început în iunie 2025 cu Crabtree Mall, o investiție de 290 de milioane de dolari 1. Compania a definit un portofoliu go-forward de centre care urmează să fie păstrat, lista putând fi modificată 1.
Segmente
Centre regionale de tip mall (Go-Forward)
Portofoliul go-forward include centre precum Scottsdale Fashion Square, Queens Center, Tysons Corner Center și Broadway Plaza, concentrate în zone urbane dens populate și în piețe cu ofertă limitată 13. Compania afirmă că aproximativ 90% din NOI-ul go-forward provine din active de clasa A din piețe cu ofertă restricționată 3.
Piața în context
Centrele regionale de tip mall funcționează într-o piață în care proprietarii concurează pentru chiriași și Anchors, iar ocuparea și chiriile depind de cererea locală și de tipul de magazine 1. Compania susține că există o ofertă aproape inexistentă de noi mall-uri regionale și că cererea se concentrează pe cele mai bune centre, însă afirmațiile despre cerere rămân opinii ale conducerii 3. Vânzările pe metru pătrat pentru spații sub 10.000 de picioare pătrate au ajuns la 919 de dolari pe 12 luni până la 30 iunie 2026, față de 849 în perioada comparabilă a anului precedent 3.
Piața de retail este influențată de concurența formatelor online, a centrelor outlet și a lifestyle center, precum și de faliментul unor chiriași importanți, situații semnalate de companie în factorii de risc 1. Dobânzile ridicate și costul finanțării afectează atât achizițiile, cât și refinanțarea datoriei 2.
Tendințe
- Redresarea ocupării în centrele premiumvânt din spate
Ocuparea portofoliului a crescut la 94.0% la 30 iunie 2026, iar centrele go-forward au ajuns la 95.5%, ceea ce indică o cerere mai bună pentru spațiile de calitate 3. Dacă această tendință se menține, veniturile din chirii ar putea crește fără a depinde doar de noi achiziții.
- Creșterea NOI la centrele go-forwardvânt din spate
NOI-ul centrelor go-forward, exclusiv veniturile din reziliere, a crescut cu 3.8% în trimestrul al doilea 2026 față de aceeași perioadă din 2025 3. Continuarea acestei dinamici depinde de transformarea pipeline-ului de chirii semnate în chirii plătite.
- Costul finanțării și datoriavânt din față
Compania a avut incertitudini privind datoria cu dobândă variabilă și cu refinanțările, iar în raportul anual sunt menționate împrumuturi în default sau aflate în negociere 12. Dacă dobânzile rămân ridicate, presiunea asupra fluxului de numerar ar putea persista.
- Emisiunile de acțiuni și diluareamixt
Compania a obținut capital prin emisiuni publice și prin programul ATM, dar a emis și acțiuni cu livrare ulterioară, ceea ce poate diluă acționarii existenți, deși finanțează achiziții și reduc datoria 23. Efectul net depinde de randamentul investițiilor finanțate.
Poziția concurențială
Macerich concurează cu alți proprietari și dezvoltatori de mall-uri și centre comerciale, inclusiv cu alte companii publice de tip mall și cu grupuri private mari, atât pentru achiziții, cât și pentru chiriași 1. Concurența vine și din partea formatelor lifestyle, outlet, power center și a comerțului online 1.
În achiziții, compania se confruntă cu REIT-uri și investitori privați, iar competitorii pot avea resurse financiare mai mari, ceea ce poate ridica prețurile de achiziție 1. Avantajul declarat al Macerich constă în poziționarea geografică și în relațiile cu vânzătorii și instituțiile financiare 1.
- Simon Property GroupSPG
Concurent direct în achiziția și administrarea centrelor regionale, menționat în sursele analizate ca rival pentru chiriași și tranzacții 1.
- Other publicly traded mall companies
Companiile publice de tip mall, menționate generic în factorii de risc, concurează cu Macerich pentru achiziții și chiriași 1.
- Large private mall companies
Grupuri private mari de centre comerciale, menționate în raportul anual, care concurează pentru aceleași active și chiriași 1.
- Lifestyle, outlet and online retail formats
Formate alternative precum centrele lifestyle, outlet și comerțul online, care atrag clienți și chiriași din mall-uri 1.
Legături, dependențe și riscuri
Cu cine e legată firma, din propriile depuneri SEC (clienți, furnizori, producție, parteneri, concurenți, țări, reglementare), din declarațiile acționarilor de peste 5 % (13D/13G) și din ce alte firme spun despre ea. Clic pe un nod pentru dovadă; pe o firmă listată, graful se mută pe ea.
Se încarcă legăturile…
Știri și depuneri
Din presă
- Macerich CEO: Consumers Are Spending, but Are SelectiveBloomberg Markets · 17 sept. 2026 · EN
- Strong Execution Strengthens Macerich (MAC) in Q2Yahoo Finance — News · 17 sept. 2026 · EN
Depuneri SEC
- Raport curent11 aug. 2026Acord material · Obligație financiară nouă · Item 3.02 · Alte evenimente · Situații financiare și anexe
- Raport curent05 aug. 2026Alte evenimente · Situații financiare și anexe
- Raport trimestrial05 aug. 2026
- Raport curent04 aug. 2026Rezultate financiare · Informare publică (Reg FD) · Situații financiare și anexe
- Raport curent29 iun. 2026Alte evenimente
- Raport curent17 iun. 2026Alte evenimente · Situații financiare și anexe
- Raport curent03 iun. 2026Vot al acționarilor
- Raport curent01 iun. 2026Informare publică (Reg FD) · Situații financiare și anexe
- Raport curent13 mai 2026Alte evenimente · Situații financiare și anexe
- Raport trimestrial07 mai 2026
Surse
- [1] Form 10-K, fiscal year ended 2025-12-31 · SEC / The Macerich Company · 20 feb. 2026
- [2] Form 10-Q, quarter ended 2026-06-30 · SEC / The Macerich Company · 05 aug. 2026
- [3] Form 8-K, results release (exhibit 99.1) · SEC / The Macerich Company · 04 aug. 2026
Cifre calculate de olivLaw din depunerile SEC și prețurile de închidere; analiza calitativă e generată de AI din surse citate. Nu este o recomandare de investiții.