olivlawolivlaw

olivLaw · Cercetare acțiuni Europa

Inclusio INCLU.BR

Belgia · Euronext Brussels · ISIN BE0974374069 · Verticală: Companii listate din Belgia

15,20EUR+0,33 % · 1 ziÎnchidere 05 nov. 2026

Inclusio este un vehicul imobiliar belgian care investește în clădiri închiriate pe termen foarte lung unor actori sociali profesioniști, precum SVK-uri, asociații specializate și autorități locale. La sfârșitul anului 2021, valoarea reală a portofoliului în exploitare era de 214,2 milioane EUR, iar grad de îndatorare KB-GVV de 24,30%.

La închiderea din 05 nov. 2026, acțiunea Inclusio (INCLU.BR) costa 15,20 EUR (+0,33 % într-o zi), cu beta 0,12, interval pe 52 de săptămâni 15,10–19,00 EUR.

Date la · analiza AI din · Sursa: rapoartele anuale ESEF și prețurile de închidere, calculate de olivLaw.

Capitalizare
indisponibil
P/E (TTM)
indisponibil
E/P (TTM)
indisponibil
Randament dividend
indisponibil
Beta (2 ani)
0,12
Volatilitate (1 an) 17 %
Interval 52 săpt.
15,1019,00

Evoluția prețului

Se încarcă graficul…

Citirea tehnică

RSI (14)
34,3
slab (30–45)
Bollinger (20, 2)
14,91 – 16,29
în jumătatea de jos a benzii · %B 0,21 · lățimea benzii 8,9 %
SMA 50 / 200
16,08 / 17,08
tendință descendentă (preț < SMA50 < SMA200)
MACD (12, 26, 9)
-0,27 / -0,24
MACD sub semnal

Indicatorii descriu trecutul prețului; nu prezic singuri direcția. Pe istoricul nostru, filtrul RSI ≤ 40 nu a adăugat randament (vezi metodologia semnalelor).

Performanță

CompaniaEURO STOXX 50Față de EURO STOXX 50Mediana verticalei
1 lună−5,0 %+0,4 %−5,4 pp—
3 luni−13,1 %−3,3 %−9,9 pp—
6 luni−14,8 %+4,0 %−18,8 pp—
De la început de an−14,8 %+8,1 %−22,9 pp—
1 an−16,0 %+10,7 %−26,7 pp+7,2 %
3 ani+16,9 %+50,1 %−33,2 pp−5,5 %
5 ani−22,1 %+43,6 %−65,7 pp—
Scădere maximă (1 an)
−20,5 %
27 feb. 2026 → 30 oct. 2026
Scădere maximă (5 ani)
−40,6 %
15 nov. 2021 → 25 oct. 2023
Creștere anuală compusă (5 ani)
−4,9 %
EURO STOXX 50 +7,5 %

Randamente de preț, fără dividende.

Rezultate trimestriale

Rapoartele anuale ESEF nu au trimestre: rezultatele sunt anuale (mai jos).

E/P în timp

EPS indisponibil în depunerile structurate ale emitentului (de ex. un parteneriat raportează pe unitate, nu pe acțiune).

E/P = EPS diluat pe ultimele 12 luni / prețul de la sfârșitul trimestrului. E/P este inversul P/E și rămâne definit și când profitul e negativ.

Exerciții anuale

Exercițiu20202021
Venituriindisponibilindisponibil
Venituri an/anindisponibilindisponibil
Profit net33,5 mii14,7 mil
Profit net an/anindisponibil+43.573,3 %
EPS diluatindisponibilindisponibil
EPS diluat an/anindisponibilindisponibil
netă %indisponibilindisponibil
Flux de numerar liber3,9 mil1,3 mil

Bilanț și sănătate financiară

Exercițiu 2021 · 31 dec. 2021

Numerar
944,4 mii EUR
Datorie financiară
51,5 mil EUR
Datorie netă
50,5 mil EUR
Capitaluri proprii
167,8 mil EUR
Active totale
221,5 mil EUR
Datorie / capitaluri
0,31x
Lichiditate curentă
0,73x
ROE
9,3 %
ROA
7,6 %
Marja FCF
indisponibil

Situații financiare (cu sursa fiecărei cifre)

Venituri și profit net (EUR)

Cont de profit și pierdere · EUR

Profit operațional
2020
-589,2 mii
2021
14,1 mil

esef· 19 apr. 2022verificat

Cheltuieli cu dobânzile
2020
259,0 mii
2021
307,2 mii

esef· 19 apr. 2022verificat

Profit înainte de impozit
2020
-1,1 mil
2021
14,7 mil

esef· 19 apr. 2022verificat

Impozit pe profit
2020
-1,5 mil
2021
-34,5 mii

esef· 19 apr. 2022verificat

Profit net
2020
33,5 mii
2021
14,7 mil

esef· 19 apr. 2022verificat

Bilanț · EUR

Numerar
2020
11,1 mil
2021
944,4 mii

esef· 19 apr. 2022verificat

Active curente
2020
11,8 mil
2021
1,7 mil

esef· 19 apr. 2022verificat

Imobilizări necorporale (fără fond comercial)
2020
83,3 mii
2021
50,4 mii

esef· 19 apr. 2022verificat

Active totale
2020
163,2 mil
2021
221,5 mil

esef· 19 apr. 2022verificat

Datorii comerciale
2020
4,8 mil
2021
1,8 mil

esef· 19 apr. 2022verificat

Datorie pe termen lung
2020
10,0 mil
2021
51,5 mil

esef· 19 apr. 2022verificat

Datorii curente
2020
5,0 mil
2021
2,3 mil

esef· 19 apr. 2022verificat

Datorii totale
2020
15,2 mil
2021
53,8 mil

esef· 19 apr. 2022verificat

Capital propriu
2020
148,0 mil
2021
167,8 mil

esef· 19 apr. 2022verificat

Fluxuri de numerar · EUR

Flux de numerar operațional
2020
3,9 mil
2021
1,4 mil

esef· 19 apr. 2022verificat

Investiții (capex)
2020
15,7 mii
2021
43,2 mii

esef· 19 apr. 2022verificat

Flux de numerar liber
2020
3,9 mil ≈
2021
1,3 mil ≈

esef· 19 apr. 2022derivat

Flux de numerar din investiții
2020
-50,2 mil
2021
-51,2 mil

esef· 19 apr. 2022verificat

Flux de numerar din finanțare
2020
54,6 mil
2021
39,7 mil

esef· 19 apr. 2022verificat

Indicatori calculați

Creștere

Creșterea cifrei de afaceri (an/an)
indisponibil
lipsesc date de intrare
CAGR venituri 3 ani
indisponibil
lipsesc date de intrare
CAGR venituri 5 ani
indisponibil
lipsesc date de intrare
Creșterea EBIT (an/an)
indisponibil
baza de calcul nu este pozitivă
Creșterea profitului net (an/an)
43.573,3 %
calculat olivLawFY 2021
CAGR profit net 3 ani
indisponibil
lipsesc date de intrare
CAGR profit net 5 ani
indisponibil
lipsesc date de intrare
Creșterea EPS (an/an)
indisponibil
lipsesc date de intrare
CAGR EPS 3 ani
indisponibil
lipsesc date de intrare
CAGR EPS 5 ani
indisponibil
lipsesc date de intrare
Creșterea FCF (an/an)
-66,1 %
calculat olivLawFY 2021

Profitabilitate

Marja brută
indisponibil
lipsesc date de intrare
Marja EBITDA
indisponibil
lipsesc date de intrare
Marja EBIT
indisponibil
lipsesc date de intrare
Marja netă
indisponibil
lipsesc date de intrare
Marja FCF
indisponibil
lipsesc date de intrare

Randamente

ROE
9,3 %
calculat olivLawFY 2021 · bilanț la 31 dec. 2021
ROA
7,6 %
calculat olivLawFY 2021 · bilanț la 31 dec. 2021
ROIC
6,5 %
calculat olivLawFY 2021 · bilanț la 31 dec. 2021
ROCE
6,4 %
calculat olivLawFY 2021 · bilanț la 31 dec. 2021
Rata de distribuire (EPS)
indisponibil
lipsesc date de intrare
Rata de distribuire (FCF)
indisponibil
lipsesc date de intrare

Bilanț și datorie

Datoria netă
50,5 mil EUR
calculat olivLawbilanț la 31 dec. 2021
Datorie netă / EBITDA
indisponibil
lipsesc date de intrare
Datorie / capital propriu
0,3x
calculat olivLawbilanț la 31 dec. 2021
Acoperirea dobânzilor
45,7x
calculat olivLawFY 2021

Lichiditate

Lichiditatea curentă
0,7x
calculat olivLawbilanț la 31 dec. 2021
Lichiditatea rapidă
indisponibil
lipsesc date de intrare
Lichiditatea imediată
0,4x
calculat olivLawbilanț la 31 dec. 2021

Numerar

Fluxul de numerar operațional
1,4 mil EUR
calculat olivLawFY 2021
Investiții (capex)
43,2 mii EUR
calculat olivLawFY 2021
Fluxul de numerar liber
1,3 mil EUR
calculat olivLawFY 2021
Conversia profitului în FCF
8,9 %
calculat olivLawFY 2021
Conversia EBITDA în numerar
indisponibil
lipsesc date de intrare

Eficiență

Zile de încasare (DSO)
indisponibil
lipsesc date de intrare
Zile de stoc (DIO)
indisponibil
lipsesc date de intrare
Zile de plată (DPO)
indisponibil
lipsesc date de intrare
Ciclul de conversie a numerarului
indisponibil
lipsesc date de intrare

Piață și evaluare

Capitalizare bursieră
indisponibil
lipsesc date de intrare
Valoarea întreprinderii (EV)
indisponibil
lipsesc date de intrare
Capitalizare / profit net TTM
indisponibil
lipsesc date de intrare
P/E (TTM)
indisponibil
lipsesc date de intrare
Randamentul profitului
indisponibil
lipsesc date de intrare
P/B
indisponibil
lipsesc date de intrare
P/S
indisponibil
lipsesc date de intrare
EV/EBITDA
indisponibil
lipsesc date de intrare
EV/EBIT
indisponibil
lipsesc date de intrare
EV/Venit
indisponibil
lipsesc date de intrare
P/FCF
indisponibil
lipsesc date de intrare
Randament FCF
indisponibil
lipsesc date de intrare
Randamentul dividendului
indisponibil
niciun dividend în situațiile structurate; absența unei linii nu e un zero confirmat
Randamentul distribuirilor către acționari
indisponibil
lipsesc date de intrare

1 indicatori care nu se aplică sectorului.

Evaluare

Încadrare olivLaw

Date insuficiente
Ce lipsește
  • indicatori disponibili: 4 din minimum 6
  • acoperirea ponderilor scorului: 27,1 % din minimum 60 %
  • metode de evaluare calculate: 0 din minimum 1

Metodologie de scor pe indicatori și evaluare, nu recomandare de investiții.

Preț de închidere

15,20 EUR

05 nov. 2026Sursă: olivLaw, serie de închidere

Capitalizare: indisponibil

Indicatori-cheie

Capitalizare bursieră
indisponibil
lipsesc date de intrare
P/E (TTM)
indisponibil
lipsesc date de intrare
P/B
indisponibil
lipsesc date de intrare
EV/EBITDA
indisponibil
lipsesc date de intrare
ROE
9,3 %
calculat olivLawFY 2021 · bilanț la 31 dec. 2021
Marja netă
indisponibil
lipsesc date de intrare
Creșterea cifrei de afaceri (an/an)
indisponibil
lipsesc date de intrare
Randamentul dividendului
indisponibil
niciun dividend în situațiile structurate; absența unei linii nu e un zero confirmat

Acoperire și prospețime

19/37 linii de raportare prezente
Ultimul exercițiu complet: 2021
Ultima perioadă raportată: 31 dec. 2021
Data ultimului bilanț: 31 dec. 2021
Sursă: esefpublicat 19 apr. 2022
verificat 38

Datele sunt mai vechi decât pragul de prospețime.

Scorul pe grupe

27 % · Date insuficiente

Interval de valoare estimat

indisponibil — nicio metodă de evaluare nu a putut fi calculată

Ipotezele de evaluare sunt alese editorial, nu măsurate; beta nu este măsurat.

Metode de evaluare

  • DCF (flux de numerar actualizat)indisponibil · lipsesc date de intrare
  • Colegi: EV/EBITDAindisponibil · lipsesc date de intrare
  • Colegi: P/Eindisponibil · lipsesc date de intrare
  • Dividende actualizate (DDM)indisponibil · compania nu distribuie dividende: modelul de dividende nu se aplică fără o ipoteză explicită de inițiere

nicio metodă de evaluare nu a putut fi calculată

Ipoteze (ilustrative, editoriale)

Rata fără risc
3,0 %
Prima de risc a pieței
5,5 %
Beta (implicit)
1,00
Costul capitalului propriu
8,5 %
Creștere terminală
2,0 %

Scorul pe factori

Date insuficiente

Poarta de dovezi minime: indicatori disponibili: 4 din minimum 6; acoperirea ponderilor scorului: 27,1 % din minimum 60 %; metode de evaluare calculate: 0 din minimum 1

FactorValoareScorPondere folosită
ROIC · Calitate6,5 %36 (față de colegi)38 %
Marja netă · Calitateindisponibilindisponibil—
Conversia profitului în FCF · Calitate8,9 %0 (pe interval fix)23 %
CAGR venituri 3 ani · Creștereindisponibilindisponibil—
CAGR EPS 3 ani · Creștereindisponibilindisponibil—
Datorie netă / EBITDA · Bilanț și datorieindisponibilindisponibil—
Acoperirea dobânzilor · Bilanț și datorie45,7x100 (pe interval fix)23 %
Lichiditatea curentă · Bilanț și datorie0,7x0 (pe interval fix)15 %
P/E (TTM) · Evaluareindisponibilindisponibil—
EV/EBITDA · Evaluareindisponibilindisponibil—
Randament FCF · Evaluareindisponibilindisponibil—
Randamentul distribuirilor către acționari · Randamenteindisponibilindisponibil—
Rata de distribuire (FCF) · Randamenteindisponibilindisponibil—

Factorii fără valoare au ieșit; ponderile rămase au fost renormalizate.

Grupele scorului

  • Bilanț și datorie60/100 · 2/3 factori cu valoare
  • Creștere· parțialindisponibil · 0/2 factori cu valoare
  • Calitate22/100 · 2/3 factori cu valoare
  • Randamente· parțialindisponibil · 0/2 factori cu valoare
  • Evaluare· parțialindisponibil · 0/3 factori cu valoare

O grupă «parțială» e calculată din sub jumătate din ponderea ei sau dintr-un singur factor: nu e o evaluare completă a grupei.

Memo

INCLUSIO (INCLU.BR). Ultimul exercițiu complet: 2021; date până la 2021-12-31.

Cifre calculate din situațiile financiare: ROE 9,3 %.

Evaluarea nu poate fi calculată din datele disponibile.

Date insuficiente pentru un verdict (indicatori disponibili: 4 din minimum 6; acoperirea ponderilor scorului: 27,1 % din minimum 60 %; metode de evaluare calculate: 0 din minimum 1).

Text generat determinist din cifrele afișate; fără model de limbaj. Nu este recomandare de investiții.

Ce susține teza

  • Acoperirea dobânzilor: 45,7x

Ce o infirmă

  • Conversia profitului în FCF: 8,9 %
  • Lichiditatea curentă: 0,7x

Neevaluați (date insuficiente sau indicator fără semnificație): Marja netă, CAGR venituri 3 ani, CAGR EPS 3 ani, Datorie netă / EBITDA, P/E (TTM), EV/EBITDA, Randament FCF, Randamentul distribuirilor către acționari, Rata de distribuire (FCF).

Față de mediana verticalei

Companii listate din Belgia · aceeași țară · comparată cu 40 firme

Multipli și rentabilitate față de mediană

P/E
—
mediana verticalei 16,7x
EV/EBITDA
—
mediana verticalei 5,2x
P/S
—
mediana verticalei 1,1x
P/B
—
mediana verticalei 1,2x
ROE
9,3 %
mediana verticalei 8,3 %
peste mediană (+11,7 %)
Marja netă
—
mediana verticalei 4,0 %
Marja EBIT
—
mediana verticalei 8,2 %
Venituri an/an
—
mediana verticalei 0,5 %
Datorie netă/EBITDA
—
mediana verticalei 0,5x
Randament dividend
—
mediana verticalei 1,8 %

Firmele verticalei

CapitalizareP/EROEMarja netăVenituri an/an1A / 3A
ELI.BRElia Group11,9 mld23,39,6 %13,6 %−2,0 %+28 % / +34 %
LOTB.BRLotus Bakeries11,4 mld66,420,9 %12,7 %+10,0 %+82 % / +76 %
GBLB.BRGroupe Bruxelles Lambert - Groep Brussel Lambert10,6 mld82,40,8 %2,1 %+1,0 %+6 % / +9 %
DIE.BRD'ieteren Group9,7 mld23,2—5,3 %−1,5 %+22 % / +16 %
ACKB.BRAckermans & Van Haaren8,8 mld22,28,4 %7,6 %+18,6 %+22 % / +77 %
COLR.BRColruyt Group4,4 mld14,69,4 %2,9 %+3,1 %+12 % / −6 %
DEME.BRDeme Group4,2 mld12,215,5 %8,3 %+1,3 %+21 % / +72 %
AZE.BRAzelis Group2,9 mld16,16,6 %4,3 %+1,5 %+29 % / −42 %
MELE.BRMelexis2,1 mld12,430,7 %18,4 %−3,3 %−1 % / −38 %
BEKB.BRNV Bekaert SA2,1 mld30,73,1 %1,8 %−6,4 %+10 % / −5 %
FAGR.BRFagron1,8 mld22,216,7 %9,2 %+14,3 %+15 % / +40 %
KIN.BRKinepolis Group1,4 mld33,919,3 %7,0 %−4,5 %+62 % / +11 %
JEN.BRJensen Group706,9 mil17,215,1 %9,1 %+13,3 %+28 % / +111 %
BAR.BRBarco563,5 mil9,17,9 %6,7 %−9,9 %−48 % / −59 %
IBAB.BRIon Beam Applications487,2 mil39,510,7 %2,1 %+24,5 %+48 % / +52 %
DECB.BRDeceuninck341,3 mil24,64,3 %1,7 %−4,5 %+8 % / +8 %
CAMB.BRCampine272,3 mil12,228,6 %6,1 %+13,4 %−12 % / +161 %
CFEB.BRAannemingsmaatschappij Cfe266,8 mil11,19,9 %2,0 %−5,3 %+22 % / +48 %
MOUR.BRMoury Construct261,2 mil10,721,3 %13,1 %−4,0 %+11 % / +76 %
EVS.BREvs Broadcast Equipment245,9 mil6,020,8 %21,7 %+14,3 %−49 % / −36 %
BPOST.BRBpost229,8 mil3,56,3 %1,5 %−2,6 %−39 % / −75 %
ECONB.BREconocom Group210,7 mil40,51,2 %0,2 %+4,3 %−1 % / −36 %
IMMO.BRImmobel172,2 mil—-7,4 %-25,2 %−32,8 %−24 % / −36 %
MONNI.BRKeyware Technologies171,0 mil162,03,5 %4,5 %−5,9 %−5 % / −17 %
HYSG.BRHybrid Software Group PLC121,3 mil—-2,5 %-5,5 %+7,2 %−4 % / +13 %

Randamentele de preț pe 1 și 3 ani: pentru INCLU.BR din închiderile zilnice (aceleași ca în tabelul de performanță), pentru celelalte firme din închiderile de sfârșit de lună.

Prognoza motorului olivLaw

Motorul de lume a rulat după ultimul comunicat material al firmei. Probabilitățile sunt de ATINGERE a unui nivel în orizont (nu de închidere acolo) și stau lângă mersul aleator (p_rw), reperul fără informație.

Motorul nu are încă o rulare publicată pentru această firmă.

Scenarii de evaluare (ipoteze editabile)

Scenarii ilustrative

Scenariile nu sunt disponibile. lipsesc date de intrare

Analiză AI

Generat de AIAnaliză generată de AI (Claude), din surse publice citate; poate conține erori. Nu este o recomandare de investiții. Situația la 27 oct. 2026 · Model: claude-haiku-5-5.

Pe scurt

Inclusio este un vehicul imobiliar belgian care investește în clădiri închiriate pe termen foarte lung unor actori sociali profesioniști, precum SVK-uri, asociații specializate și autorități locale. La sfârșitul anului 2021, valoarea reală a portofoliului în exploitare era de 214,2 milioane EUR 1, iar grad de îndatorare KB-GVV de 24,30% 1.

SWOT

Puncte tari

  • Contracte de închiriere pe termen foarte lung cu actori sociali, care oferă venituri previzibile pe perioade lungi.
  • Model de gestiune simplificat, în care chiriașii sunt selectați și administrați de partenerii sociali.
  • Capacitate de îndatorare rămasă, care permite extinderea portofoliului fără a depăși plafonul declarat.

Puncte slabe

  • Dependența de un număr redus de parteneri SVK și autorități pentru întregul venit din închirieri.
  • Expunere la evaluări de expertiză, care pot varia cu piața și influențează valoarea netă pe acțiune.
  • Dependența de credite bancare, cu o parte din liniile de credit încă neutilizate sau supuse dobânzilor variabile.

Oportunități

  • Extinderea portofoliului prin achiziții și proiecte de dezvoltare sau transformare a clădirilor de birouri în locuințe.
  • Creșterea cererii pentru locuințe sociale ar putea oferi noi parteneri și noi proiecte în regiuni diferite.
  • Proiectele în curs de finalizare ar putea adăuga venituri din închirieri în anii următori.

Amenințări

  • Schimbări ale reglementărilor fiscale sau ale facilităților regionale ar putea afecta rentabilitatea.
  • Creșterea dobânzilor ar putea majora costul finanțării și presiona rezultatul net.
  • O inversare a tendinței de scădere a randamentelor ar putea reduce valorile de expertiză ale portofoliului.

Riscuri

  • Concentrarea pe parteneri socialiridicat

    Venitul din închirieri depinde de câțiva parteneri SVK și autorități; dacă aceștia nu mai pot sau nu mai doresc să preia clădirile, ocuparea ar putea fi afectată.

  • Sensibilitatea evaluărilor imobiliareridicat

    O parte importantă a creșterii rezultatului din 2021 a provenit din variația reală a valorii imobilelor, care poate fi inversată dacă randamentele de piață cresc.

  • Îndatorare și dobânzimediu

    Finanțarea prin credite bancare expune compania la costuri mai mari dacă dobânzile cresc, deși o parte din liniile de credit este acoperită prin swap-uri.

  • Reglementări fiscale regionalemediu

    Scutirile și reducerile de impozit pe proprietate depind de regiune și de statutul chiriașului, iar modificările lor ar putea reduce avantajele actuale.

  • Dezvoltare și execuție de proiectescăzut

    Proiectele în construcție sau renovare depind de autorizații și de ofertele antreprenorilor, ceea ce poate întârzia darea în folosință.

Teza de investiție

Ce ar trebui să fie adevărat (scenariul favorabil)

  • Dacă modelul de închiriere pe termen lung se confirmă, veniturile din chirii ar putea rămâne stabile pe o perioadă îndelungată, cu un profil de risc mai previzibil.
  • Capacitatea de îndatorare rămasă și proiectele în curs ar putea extinde baza de venituri în anii următori, dacă execuția decurge conform planului.
  • Impactul social declarat al portofoliului ar putea atrage parteneri noi și sprijin din partea autorităților, ceea ce ar putea sprijini cererea pentru clădirile companiei.

Ce ar strica teza

  • O mare parte din creșterea rezultatului din 2021 provine din evaluări nerealizate, care ar putea scădea dacă piața randamentelor se schimbă.
  • Dependența de un număr redus de parteneri sociali ar putea expune compania la pierderea unor contracte importante.
  • Creșterea costului finanțării sau modificarea regimului fiscal regional ar putea reduce marja netă și valoarea pe acțiune.

De urmărit

  • Evoluția gradului de îndatorare KB-GVV față de plafonul de 50%next 10-K
  • Finalizarea proiectelor în curs, precum Middelweg și Thomashuis2022
  • Evoluția randamentului brut mediu al chiriei în raport cu valoarea realănext 10-K
  • Modificările reglementărilor fiscale regionale privind impozitul pe proprietate2022

Produse, piață și concurență

Generat de AIAnaliză generată de AI (Claude), din surse publice citate; poate conține erori. Nu este o recomandare de investiții. Situația la 27 oct. 2026 · Model: claude-haiku-5-5.

Afacerea

Conform raportului anual 2021 1, strategia Inclusio este de tip 'Buy and Hold', cu contracte de închiriere sau mandate de administrare pe termen foarte lung, uneori de până la 27 de ani pentru o clădire din Sint-Lambrechts-Woluwe. Clădirile sunt închiriate în principal în regim 'B2B', adică către SVK-uri, asociații specializate precum Crucea Roșie sau Samusocial, și autorități publice, care își asumă selecția chiriașilor, stabilirea chiriei și întreținerea. Doar o mică parte din portofoliu, 2,3% din valoarea reală în exploatare la 31/12/2021, este gestionată direct în relație 'B2C' 1.

Inclusio își finanțează creșterea prin credite bancare, cu intenția de a nu depăși o grad de îndatorare de 50%, și își acoperă o parte importantă a liniilor de credit prin swap-uri pe rata dobânzii 1. Compania a fost listată în decembrie 2020, iar în 2021 și-a extins portofoliul prin achiziții și dezvoltări proprii, care au mărit venitul net din închirieri la 7,06 milioane EUR 1.

Segmente

Închirieri B2B către actori sociali

Segmentul principal cuprinde clădirile închiriate sau administrate în bloc către SVK-uri, asociații și autorități publice, care preiau întreaga gestiune socială a chiriașilor. Compania nu suportă costurile administrative sau comerciale ale locuințelor individuale, ceea ce face din acest model unul cu gestiune simplificată 1.

Spații comerciale și birouri (B2C)

Un segment mic gestionat direct include câteva spații comerciale și un birou situate la parterul unor clădiri, pentru care Inclusio caută singură chiriași și gestionează relațiile contractuale. Acest segment reprezintă o parte foarte redusă din valoarea portofoliului în exploatare la sfârșitul anului 2021 1.

Piața în context

Piața în care operează Inclusio este cea a locuințelor sociale și a locuințelor accesibile din Belgia, cu clădiri situate în Flandra, Valonia și Bruxelles, unde regimurile fiscale și facilitățile regionale diferă. Conform raportului anual, în 2021 randamentul brut mediu al chiriei în raport cu valoarea reală a fost de 4,4% 1. Acest randament este relevant pentru o companie a cărei valoare depinde în mare parte de valorile de expertiză ale portofoliului.

Raportul menționează că o parte din creșterea valorii portofoliului s-a datorat și scăderii randamentelor pe piața rezidențială, ceea ce face ca evaluările să fie sensibile la condițiile pieței imobiliare 1. Compania a avut în 2021 o capacitate suplimentară de investiții de aproximativ 115 milioane EUR înainte de a atinge plafonul de 50% al gradului de îndatorare 1.

Tendințe

  • Cerere crescută pentru locuințe accesibilevânt din spate

    Nevoia de locuințe sociale și accesibile în Belgia susține cererea de clădiri închiriate către SVK-uri și autorități, ceea ce poate sprijini ocuparea pe termen lung a portofoliului.

  • Evoluția randamentelor pe piața rezidențialămixt

    Scăderea randamentelor pe piața rezidențială a contribuit la creșterea valorii portofoliului în 2021, dar o inversare a acestei tendințe ar putea reduce valorile de expertiză.

  • Costul finanțării bancaremixt

    Dobânzile ar putea influența costul creditelor, deși compania și-a acoperit o parte din împrumuturi prin swap-uri, ceea ce limitează expunerea la schimbările de dobândă.

  • Reglementări fiscale și facilități regionalevânt din față

    Scutirile și reducerile de impozit pe proprietate, diferite de la regiune la regiune, sunt importante pentru rentabilitatea clădirilor închiriate către SVK-uri și ar putea fi modificate.

Poziția concurențială

Raportul anual 2021 1 nu identifică în mod explicit concurenți, deci lista de mai jos este limitată la ceea ce se poate deduce din textul sursei. Inclusio concurează cu alți investitori și dezvoltatori care activează pe piața locuințelor sociale și accesibile din Belgia, precum și cu actorii sociali care construiesc sau închiriază propriile locuințe.

Avantajul competitiv declarat în sursă este modelul B2B pe termen lung, cu contracte de peste 20 de ani, care reduce costurile administrative pentru companie. Acest model depinde însă de disponibilitatea unor parteneri SVK sau autorități dispuși să preia gestiunea socială.

  • Alte societăți imobiliare belgiene cu portofoliu social

    Investitori și dezvoltatori care activează în același segment de locuințe accesibile din Belgia; nu sunt identificați explicit în sursa dată.

  • Societăți de locuințe sociale (SVK)

    Actori care ar putea construi sau închiria propriile locuințe, fiind totodată clienții Inclusio în modelul B2B.

  • Dezvoltatori imobiliari în parteneriat

    Parteneri cu care Inclusio realizează proiecte, dar care pot concura pe aceleași terenuri și achiziții.

  • Investitori în imobiliare rezidențiale

    Fonduri și investitori care caută randamente similare pe piața rezidențială belgiană.

Știri și depuneri

Din presă

Nicio știre în arhiva noastră în ultimele 180 de zile.

Rapoarte anuale (ESEF)

Surse

  1. [1] Annual report, fiscal year ended 2021-12-31 (ESEF) · SEC / Inclusio · 31 dec. 2021

Cifre calculate de olivLaw din rapoartele anuale ESEF și prețurile de închidere; analiza calitativă e generată de AI din surse citate. Nu este o recomandare de investiții.

Inclusio (INCLU.BR): acțiune, rezultate, evaluare și prognoză · olivLaw